Upadłość spółki z o.o. a kaucja za najem lokalu — czy wynajmujący może ją zatrzymać?
M
Mariusz_1984
Pracuję przy obsłudze spółki z o.o., wobec której złożono wniosek o upadłość, a wcześniej firma wpłaciła wynajmującemu sporą kaucję za halę i biuro. Umowa najmu jeszcze formalnie trwa, ale są zaległości w czynszu i właściciel lokalu zapowiada, że chce od razu rozliczyć je z tej kaucji. Zastanawiam się, czy po ogłoszeniu upadłości taka kaucja wchodzi do masy upadłości, czy wynajmujący może zatrzymać ją na swoje należności bez dodatkowych działań. Czy ma znaczenie, że lokal został już wydany? Czy ktoś przerabiał to w praktyce?
Odpowiedzi (2)
J
Julka
2026-04-24 08:21
Z mojego doświadczenia to nie wygląda tak, że wynajmujący po ogłoszeniu upadłości po prostu „z automatu” bierze całą kaucję dla siebie. Dużo zależy od tego, jak ta kaucja jest opisana w umowie i na jakim etapie sprawy dojdzie do jej rozliczenia, ale po ogłoszeniu upadłości zwykle wchodzi już w grę syndyk i masa upadłości, więc samodzielne potrącenie nie zawsze przechodzi bez problemu. Jeśli były zaległości jeszcze sprzed upadłości, wynajmujący często próbuje je pokryć z kaucji, tylko potem i tak bywa spór, czy zrobił to skutecznie i w jakim zakresie. Macie w umowie wprost zapisane, że kaucja może być zaliczona na zaległy czynsz bez dodatkowej zgody najemcy?
E
Ewelina
2026-04-24 08:24
Odpowiedź do Julka
Z mojego doświadczenia to nie wygląda tak, że wynajmujący po ogłoszeniu upadłości po prostu „z automatu” bierze całą kaucję dla siebie. Dużo zależy od tego, jak
Masz rację, samo ogłoszenie upadłości nie daje wynajmującemu prawa, żeby po prostu zatrzymać całą kaucję bez rozliczenia. Dużo rozbija się o treść umowy, bo kaucja zwykle zabezpiecza konkretne roszczenia z najmu, więc może zostać użyta na zaległy czynsz czy szkody, ale nie działa to całkiem poza regułami postępowania upadłościowego. Jeżeli do potrącenia albo rozliczenia doszło skutecznie jeszcze przed ogłoszeniem upadłości, sytuacja wygląda inaczej niż wtedy, gdy właściciel dopiero po ogłoszeniu chce sobie jednostronnie „wziąć” kaucję. Co do zasady wierzytelności i środki związane ze spółką wchodzą do masy upadłości, a syndyk patrzy, czy wynajmujący rzeczywiście miał podstawę i w jakiej wysokości mógł tę kaucję zatrzymać. Sama zaległość czynszowa nie zawsze oznacza, że cała kaucja przepada, bo trzeba jeszcze ustalić, jakie roszczenia są już wymagalne i jak umowa opisuje sposób jej rozliczenia po zakończeniu najmu albo przy wcześniejszym rozwiązaniu. Często w praktyce wynajmujący ma prawo zaspokoić się z kaucji tylko w zakresie realnie istniejących i prawidłowo rozliczonych należności, a reszta podlega zwrotowi do masy. Kluczowy jest też moment ogłoszenia upadłości i to, czy umowa najmu nadal trwa, bo to wpływa na ocenę, czy roszczenie właściciela jest już skonkretyzowane. W umowie jest wprost zapis, że kaucja może być zaliczona na bieżące zaległości jeszcze w trakcie trwania najmu?