Czy wynajmujący może wypowiedzieć najem lokalu po rozpoczęciu restrukturyzacji?

W postępowaniu o zatwierdzenie układu kluczowe jest, czy doszło już do obwieszczenia o ustaleniu dnia układowego – od tego momentu co do zasady wynajmujący nie powinien móc wypowiedzieć umowy najmu wyłącznie z powodu zaległości powstałych przed tym dniem, o ile na bieżąco płacisz czynsz po obwieszczeniu. Jeśli obwieszczenia jeszcze nie ma, wynajmujący zwykle może wypowiedzieć umowę na zasadach z umowy i przepisów (zwłaszcza przy zaległościach). Kaucja nie “przepada” automatycznie – to zabezpieczenie, które wynajmujący może próbować zaliczyć na swoje wymagalne roszczenia, ale w restrukturyzacji bywają ograniczenia co do potrąceń i sposobu zaspokajania zaległości sprzed dnia układowego. W praktyce warto jak najszybciej skonsultować to z doradcą restrukturyzacyjnym i równolegle dogadać z wynajmującym plan spłaty, bo utrzymanie bieżących płatności jest tu kluczowe.

Przerabiałem to u siebie: samo rozpoczęcie postępowania o zatwierdzenie układu zwykle nie „kasuje” ryzyka wypowiedzenia najmu za wcześniejsze zaległości, więc wynajmujący nadal może próbować wypowiedzieć umowę, a kaucję najczęściej rozlicza na poczet długu (i warto to ogarnąć szybko z doradcą, żeby zabezpieczyć lokal).

U mnie w podobnej sytuacji (PZU w spółce i zaległości za lokal) kluczowe było to, że samo rozpoczęcie restrukturyzacji nie „kasuje” starych długów, więc właściciel nadal próbował wypowiedzieć umowę, powołując się na zaległości sprzed otwarcia. W praktyce wyszło, że jeśli zdąży skutecznie wypowiedzieć najem według umowy i przepisów, to restrukturyzacja nie zawsze to automatycznie blokuje, dlatego najszybciej zadziałały rozmowy i pisemne porozumienie (np. spłata w ratach/warunkowe cofnięcie wypowiedzenia) zanim poszły formalne pisma. Co do kaucji, u mnie wynajmujący potraktował ją jako zabezpieczenie i chciał ją zatrzymać na poczet zaległego czynszu, ale finalnie rozliczyliśmy to w ugodzie i dopilnowaliśmy, żeby było jasno, na co kaucja idzie i czy trzeba ją uzupełnić. Jeśli lokal jest krytyczny, naprawdę warto od razu wciągnąć doradcę restrukturyzacyjnego w rozmowę, bo czas i formalna kolejność działań robią tu ogromną różnicę.

Możesz doprecyzować, jaki dokładnie tryb restrukturyzacji masz na myśli (PZU z obwieszczeniem w MSiG i nadzorcą układu, czy już „otwarte” postępowanie przez sąd) oraz jakie są zapisy w umowie najmu o wypowiedzeniu za zaległości i kaucji? Od kiedy liczysz te 2 miesiące zaległości (konkretne miesiące) i czy po ich powstaniu wpłacałeś cokolwiek częściowo lub masz spór co do wysokości czynszu/mediów? Ważne też, czy wynajmujący już złożył wypowiedzenie na piśmie albo wezwał do zapłaty z terminem i rygorem wypowiedzenia. No i jaka jest kaucja (kwota) oraz czy w umowie jest wprost zapisane, że może ją zatrzymać „na poczet” zaległości, czy ma obowiązek rozliczenia i zwrotu po potrąceniu.

Co do zasady samo rozpoczęcie postępowania o zatwierdzenie układu nie daje „automatycznej tarczy” przed wypowiedzeniem najmu, ale w restrukturyzacji są mechanizmy, które mogą ograniczać możliwość rozwiązania kluczowych umów i warto szybko skonsultować to z doradcą oraz spróbować dogadać spłatę zaległości. Kaucja zwykle służy zabezpieczeniu roszczeń wynajmującego (może ją zaliczyć na zaległy czynsz zgodnie z umową), a jej rozliczenie zależy od zapisów umowy i tego, czy dojdzie do wypowiedzenia/rozwiązania najmu.