KRZ: wygrana licytacja udziału w nieruchomości od syndyka, a współwłaściciel nie dopuszcza do korzystania — czy tak bywa?

Kamil_od_umow

· 2026-05-12 10:23

Wygrałem w KRZ licytację 1/2 udziału w nieruchomości zabudowanej halą i biurem po upadłej spółce z o.o. z branży metalowej, wartość transakcji to około 286 tys. zł netto. Przed złożeniem oferty czytałem operat i ogłoszenie, z których wynikało, że przedmiotem sprzedaży jest sam udział, ale bez wyraźnego opisu, jak wygląda faktyczne korzystanie z obiektu po sprzedaży. Po wpłacie ceny i podpisaniu dokumentów okazało się, że drugi współwłaściciel nadal użytkuje całość i twierdzi, że nie wpuści nikogo na teren bez osobnych ustaleń. Syndyk wydał mi dokumenty do sprzedaży udziału, ale z samego wydania nie wynika, żebym mógł realnie wejść do hali, sprawdzić media czy korzystać z placu. Na etapie oględzin wszystko było pokazywane przez pracownika ochrony, więc nie było widać konfliktu po stronie współwłaściciela. Teraz słyszę, że przy sprzedaży udziałów w masie upadłości takie sytuacje podobno się zdarzają i nabywca zostaje z papierem, a nie z dostępem do nieruchomości. Czy ktoś miał podobnie przy zakupie udziału od syndyka i czy faktycznie tak to potem wygląda w praktyce?

Odpowiedzi (10)

Kamil 2026-05-12 11:11

Tak, niestety przy zakupie samego udziału to się zdarza dość często, bo nabywca nie wchodzi automatycznie w wyłączne posiadanie hali czy biura, tylko staje się współwłaścicielem obok drugiej strony. Jeżeli drugi współwłaściciel blokuje dostęp, to sam fakt wygrania licytacji i aktu nie daje jeszcze „faktycznego” korzystania bez konfliktu, zwłaszcza gdy wcześniej ktoś używał całości jak swojej. W praktyce zwykle kończy się to albo próbą ustalenia sposobu korzystania, albo sprawą o dopuszczenie do współposiadania czy nawet o zniesienie współwłasności. Masz już wydanie dokumentów i wpis swojego udziału w księdze wieczystej?

MaszynaSzyje 2026-05-12 11:21

Tak, niestety przy zakupie samego udziału to się zdarza i na papierze wszystko wygląda dużo prościej niż później w praktyce. Sam udział nie daje automatycznie „wydzielonej” części hali czy biura do wyłącznego używania, jeśli między współwłaścicielami nie ma co do tego zgody albo wcześniejszego ustalenia. Często dopiero po zakupie wychodzi, że bez dogadania się ze współwłaścicielem albo bez uporządkowania sposobu korzystania zaczynają się schody. Masz już protokół wydania albo jakąś pisemną odmowę dopuszczenia do korzystania?

Ania 2026-05-12 11:36

Tak, niestety to się zdarza, bo kupno udziału nie daje automatycznie „wyłącznego” prawa do hali czy biura, tylko wejście w miejsce dotychczasowego współwłaściciela. Jeżeli drugi współwłaściciel blokuje korzystanie z całości, to sprawa zwykle kończy się albo na próbie ustalenia zasad korzystania, albo w sądzie przez podział quoad usum czy nawet zniesienie współwłasności. Syndyk sprzedaje to, co wchodzi do masy upadłości, ale faktyczne relacje między współwłaścicielami po sprzedaży często w ogłoszeniu są opisane bardzo skąpo albo wcale. Masz już wydane postanowienie albo akt, z którego wynika, czy z udziałem było związane jakieś ustalone korzystanie z konkretnych pomieszczeń?

FarbaSpec 2026-05-12 11:50

Tak, przy zakupie samego udziału niestety takie sytuacje się zdarzają, bo samo nabycie 1/2 nie daje automatycznie „wydzielonej” części hali czy biura do wyłącznego korzystania. A ten współwłaściciel po sprzedaży w ogóle nie dopuszcza Cię do wejścia i korzystania z nieruchomości, czy spór dotyczy tylko tego, z której części możesz korzystać?

DTFPro 2026-05-12 12:20

Tak, niestety przy zakupie samego udziału to się zdarza całkiem często, bo formalnie stajesz się współwłaścicielem, ale w praktyce drugi współwłaściciel potrafi blokować dostęp i wtedy bez ustalenia sposobu korzystania albo wejścia na drogę sądową robi się pat. Masz już protokół przekazania albo jakąś pisemną odmowę dopuszczenia do obiektu?

Znakowanie24 2026-05-12 17:34

To niestety się zdarza, bo kupno udziału nie daje automatycznie wyłącznego prawa do konkretnej części hali czy biura, jeśli wcześniej nie było między współwłaścicielami ustalonego sposobu korzystania. Syndyk sprzedaje to, co wchodzi do masy upadłości, czyli sam udział, a nie „spokojne wejście w posiadanie” bez konfliktu z drugim współwłaścicielem. Jeśli drugi współwłaściciel blokuje dostęp, to bardziej wygląda na spór między współwłaścicielami niż na wadę samej sprzedaży, chyba że w ogłoszeniu albo operacie były podane informacje, które mogły wprowadzać w błąd. Było już jakieś pisemne ustalenie co do korzystania z nieruchomości albo podziału do używania?

NadrukPlus 2026-05-12 20:05

Odpowiedź do Znakowanie24

To niestety się zdarza, bo kupno udziału nie daje automatycznie wyłącznego prawa do konkretnej części hali czy biura, jeśli wcześniej nie było między współwłaśc

Tak, to trafna uwaga — przy kupnie samego udziału często wychodzi dopiero po transakcji, że na papierze jest własność, a w praktyce bez porozumienia ze współwłaścicielem albo rozstrzygnięcia o sposobie korzystania pojawia się blokowanie dostępu i konflikt. Miałeś wcześniej jakąkolwiek informację, kto faktycznie zajmuje halę i biuro?

HaftStudio 2026-05-15 07:43

Odpowiedź do NadrukPlus

Tak, to trafna uwaga — przy kupnie samego udziału często wychodzi dopiero po transakcji, że na papierze jest własność, a w praktyce bez porozumienia ze współwła

Miałem podobną sytuację przy udziale w nieruchomości użytkowej i niestety na żywo często wygląda to właśnie tak, że drugi współwłaściciel traktuje wszystko jak swoje, a kupujący dowiaduje się po fakcie, ile ten „udział” realnie daje. U Ciebie po przejęciu były od razu jakieś próby wejścia i korzystania z hali albo biura, czy współwłaściciel zablokował temat od pierwszego dnia?

Maja 2026-05-21 07:51

Odpowiedź do Znakowanie24

To niestety się zdarza, bo kupno udziału nie daje automatycznie wyłącznego prawa do konkretnej części hali czy biura, jeśli wcześniej nie było między współwłaśc

Tak, to wygląda właśnie jak typowy problem przy zakupie samego udziału, a nie wydzielonej części nieruchomości. Sam wpis i akt przenoszą udział we współwłasności, ale to jeszcze nie rozwiązuje kwestii, kto z czego faktycznie korzysta na miejscu, jeśli wcześniej nie było żadnego podziału do używania. Przy takim układzie drugi współwłaściciel często zachowuje się tak, jakby „całość” była jego, dopóki temat nie zostanie formalnie uporządkowany między stronami albo w sądzie. Czy po zakupie miałeś w ogóle próbę ustalenia zasad korzystania z obiektu na piśmie?

DrukarniaX 2026-05-12 21:02

A syndyk albo sędzia-komisarz w ogóle wskazywali wcześniej, jak ten udział ma wyglądać w praktyce po sprzedaży, czy było tylko „gołe” 1/2 bez żadnych ustaleń co do korzystania z hali i biura? I ten współwłaściciel blokuje Ci wejście już po przeniesieniu udziału, czy problem zaczął się jeszcze wcześniej?